V četrtek, 27. 1. 2022 smo se na Zoomu srečali z interesenti_kami za bivanje v prvi najemni stanovanjski zadrugi v Ljubljani in vsemi, ki jih zanima razvoj stanovanjskega zadružništva v Sloveniji. Srečanja se je udeležilo okrog 65 udeleženk_cev, s katerimi smo se pogovarjali o modelu najemne stanovanjske zadruge in o tem, kako naj bo zastavljen, da bo čim boljše naslavljal vse naše potrebe in pričakovanja. Pa tudi o zakonodajni podlagi, ki bi takšne najemne stanovanjske zadruge podpirala.
Odločili smo se namreč, da pripravimo predlog zakonske ureditve stanovanjskih zadrug, saj nam je, po nekaj poskusih in pogovorih z Javnim stanovanjskim skladom MOL, postalo jasno, da je zastavljeni cilj – v obstoječem zakonodajnem okviru v Ljubljani ponuditi dostopna najemna stanovanja – neizvedljiv. Ob enem ugotavljamo, da obstaja vedno večja potreba po dostopnih stanovanjih tudi po drugih slovenskih krajih, in da je vse več pobud in interesa za stanovanjske zadruge s strani občin in posameznikov, ki pa jih zavira trenutna zakonodaja. Potrebujemo torej sistemski okvir, ki bo poskrbel za ureditev delovanja stanovanjskih zadrug, možnost pridobivanja ugodnosti in preprečevanje špekulacij z zadružnimi stanovanji na dolgi rok in s tem varovanje javnega interesa
Po pričakovanjih se je izkazalo, da prisotne bivanje v stanovanjski zadrugi zanima tako zaradi možnosti pridobitve stanovanja po bolj ugodni ceni, kot zaradi želje po bolj skupnostno naravnanem bivanju, čeprav je prvi razlog bolj poudarjen. Kar ne čudi, glede na nedostopnost stanovanj, kot ugotavljajo udeleženke_ci “je vsaj v Ljubljani izredno težko najti stanovanje, ki bi si ga človek lahko privoščil, saj so cene nenormalne.”
Veliko je bilo govora tudi o pomembnosti vzpostavljanja čim bolj demografsko raznolike in megeneracijsko solidarne stanovanjske skupnosti. Kot prednost stanovanjskih zadrug je bila izpostavljena možnost spletanja odnosov med stanovalci, ki pa ne postanejo nujno tvoji najboljši prijatelji, a so vseeno nekaj več kot zgolj sosedi; gre torej za dobro “kombinacijo zasebnosti (nisi obsojen na cimre) in možnosti, da se zaneseš na skupnost sosedov, ki je sicer predvsem v mestih primanjkuje.”
Odprla pa se je tudi zanimiva debata o tem, ali naj bo sodelovanje v skupnosti in medsosedska pomoč v določeni meri obveza vsakega zadružnika ali je to nekaj, kar naj bo popolnoma prepuščeno volji posameznikov. Ena od udeleženk je razmišljala, da bi se skupnostne aktivnosti verjetno vzpostavile spontano, glede na to da bodo na kupu podobno misleči ljudje. Druga pa je predstavila primer iz ene izmed nemških zadrug – ko so bila ukinjena obvezna skupna kosila, ki so jih zadružniki na začetku imeli, ko je nujnost šla stran, se je tudi druženje izgubilo – in poudarila, da včasih tudi obveza ni nujno slaba, ker nas lahko spodbudi, da vztrajamo skupaj.
V ljubljanskem pionirskem projektu stanovanjske zadruge si želimo zgraditi približno trideset stanovanj, vključno z enim skupnostnim stanovanjem. Bodoči stanovalci naj bi v pilotnem projektu prispevali predvidoma med 10% in 20% lastne udeležbe na gospodinjstvo, medtem ko za zakonsko ureditev predlagamo, da je lastna udeležba stanovalcev najmanj 5%. Ob morebitni izselitvi zadružnik dobi znesek povrnjen najmanj v višini vplačane vrednosti lastne udeležbe. Začetna samoudeležba ni nujno za vse enaka, nekateri lahko na začetku prispevajo več, kar posledično zniža končni strošek projekta in najemnine. Preostala finančna sredstva za vzpostavitev zadruge zagotovi stanovanjska zadruga kot pravna oseba, preko povratnih sredstev.
Kredit, ki ga pridobi zadruga se odplačuje z najemninami, ki so stroškovne narave. Najemnina vključuje najmanj stroške gradnje stanovanj, zemljišča, stroške financiranja sredstev, vloženih v stanovanja, vključno z glavnico morebitnega posojila, stroške zavarovanja, stroške izpada prihodka sredstev iz najemnin in stroške vzdrževanja in upravljanja posameznih delov in pripadajočih skupnih delov stavb. Okvirna najemnina v pilotnem projektu naj bi bila 8 EUR/m2. Najemnina lahko vsebuje pribitek za rezervni, solidarnostni, razvojni ali drug namenski sklad in se lahko vsako leto uskladi z indeksom rasti življenjskih stroškov ali z indeksom rasti plač, ali vsakokrat z nižjim izmed obeh indeksov.
Ena izmed udeleženk je izrazila skrb, da je tudi najemnina 8 EUR/m2 precej visoka in spomnila, da lahko na Dunaju stanovanja najemniki tudi odkupijo. Po naših informacijah imajo stanovalci v neprofitnih stanovanjskih organizacijah na Dunaju možnost svoje stanovanje odkupiti po 10 letih, ampak le, če imajo dovolj premoženja, pri čemer se v nakupno ceno ne šteje najemnina, ki so jo do takrat plačevali, torej morajo stanovanje odkupiti po polni ceni. Na drugi strani pa je eden od udeležencev izpostavil, da je ob razmisleku o višini najemnine pomembno imeti v mislih, da ta v stanovanjski zadrugi ne vključuje le uporabe stanovanja, ampak tudi možnost koriščenja skupnih prostorov in določenih pripomočkov in naprav (npr. souporaba avtomobila) ter možnost deljenja skrbstvenih obveznosti (skrb za otroke, stare ljudi), kar prispeva k nižanju drugih življenjskih stroškov.
V stanovanjski zadrugi pridobijo stanovalci pravico najemanja za nedoločen čas oz. za čas trajanja stavbne pravice, vsi stanovalci pa soodločajo in soupravljajo stavbo. Stanovanje je namenjeno za lastno uporabo. Smiselno pa se nam zdi omogočiti možnost kratkoročnega oddajanja v podnajem, a le v posebnih okoliščinah (npr. zaradi začasnega študija ali dela v tujini, daljšega potovanja) in ob odobritvi upravnega odbora zadruge.
Za stanovanjsko zadrugo v Ljubljani si želimo, da bi primarno naslavlja stanovanjsko potrebo ljudi, ki v trenutnih tržnih razmerah ne morejo priti do ustreznega stanovanja. Ker upamo, da bo projekt podprt s strani javnih akterjev, vsaj z dostopom do zemljišča in podeljenim dolgoročnim kreditom, predvidevamo, da bodo morali bodoči stanovalci zadostiti določenemu dohodkovnemu in premoženjskemu cenzusu. Naš predlog gre v smer usklajevanja cenzusov z zgornjimi mejami dohodka gospodinjstev, upravičenih do dodelitve neprofitnih stanovanj z lastno udeležbo, ki se nam že v obstoječi obliki zdijo primerno postavljeni.
Za vsakega nadaljnjega člana gospodinjstva se gornja lestvica nadaljuje s prištevanjem po 25 odstotnih točk. Finančno premoženje upravičencev do zadružnega stanovanja pa naj ne bi presegalo 40 % vrednosti primernega stanovanja v koledarskem letu pred letom ustanovitve zadruge.
Z udeleženkami_ci smo preverjali ustreznost cenzusov. Velika večina ustreza tako dohodkovnim kot premoženjskim mejam.
Udeleženke_ci so predlagali, da bi se pri oblikovanju cenzusa upoštevala tudi širša ekonomska slika posameznika in njegove življenjske potrebe (npr. gibalno ovirana oseba ali mati samohranilka imata lahko večje življenjske stroške od zdrave odrasle osebe brez družine). Prav tako ima morda nekdo lahko določeno premoženje, če je npr. dedoval denar, a si s tem denarjem v Ljubljani vseeno nikakor ne more kupiti ustreznega stanovanja, cenzus pa posameznika omeji, da bi prišel do dostopnega in varnega najemnega razmerja v stanovanjski zadrugi. Prav tako je bil izpostavljen poseben položaj prekarnih delavcev, s.p.-jevec in kulturnih delavcev, ki so velikokrat v precej bolj negotovem položaju od nekoga, ki ima redno plačo za nedoločen čas, kot tudi položaj samskih, za katere velikokrat stanovanjski stroški predstavljajo nesorazmerno velik dohodek v primerjavi z več-članskimi gospodinjstvi.
Preverjali smo tudi možnost vključevanja članov, ki presegajo cenzuse, kar se nam zdi pomembna zaradi vzpostavljanja čim bolj heterogenih stanovanjskih skupnosti in možnosti notranje solidarnosti, ki jo le-te omogočajo. Naša predlagana rešitev vključuje možnost preseganja cenzusov za določene člane, če so izpolnjeni vsi naslednji pogoji: če članov, ki presegajo cenzuse ni več kot 20% vseh članov zadruge, če so v stanovanjski zadrugi gospodinjstva, ki cenzus presegajo, mora biti vsaj enak delež gospodinjstev z vsaj 50% nižjimi dohodki in premoženjem od zgornje meje cenzusov. Ob enem pa bi predlagali, da morajo člani, ki presegajo cenzuse, plačevati sorazmerno višjo najemnino od ostalih članov, kar je določeno v zadružnih pravilih. Med udeleženkami_ci smo slišali tudi predloge, da bi namesto višje najemnine lahko posamezniki prispevali višji začetni vložek in tako prispevali k znižanju kredita in posledično k nižjim najemninam za celotno zadružno skupnost. Odprlo se je tudi vprašanje vstopanja starih ljudi v zadrugo, ki so velikokrat lastniki svojih nepremičnin. Predlogi, kako razrešiti take situacije, so vključevali možnost vlaganja lastne nepremičnine v zadrugo ali pa njeno oddajanje pod istimi pogoji kot oddaja zadruga svoja stanovanja. Odgovori udeleženk_cev so pokazali, da bi bile_i v večini naklonjeni vzpostavljanju zadrug z gospodinjstvi z različnim dohodkom in premoženjem.
V stanovanjskih zadrugah bi želeli vzpodbujati vzpostavljanje solidarnostnih mehanizmov, ki lahko vključujejo že omenjeno progresivno najemnino in lastno udeležbo. Velikokrat pa se v stanovanjskih zadrugah oblikujejo tudi solidarnostni skladi, s katerim člani zadruge pokrijejo morebitno nezmožnost plačevanja najemnine posameznega člana zadruge. Želeli bi si, da bi zadruga lahko omogočila vsaj tri-mesečno kritje nezmožnosti plačevanja najemnine. Večina udeleženk_cev bi bila pripravljena sodelovati pri vzpostavljanju takih mehanizmov.
Udeleženke_ci so predstavili tudi nekaj skrbi, ki jih imajo v povezavi s projektom najemne stanovanjske zadruge, za katere pa smo prepričani, da jih bomo uspeli tekom razvoja projekta skupaj sproti naslavljati. Med drugim so izpostavili, da se je morda težko razumeti, ko je v skupnosti sto ljudi. So pa ob enem že ugotavljali, da je za delujočo skupnost nujen dober okvir in jasna pravila. Izrazili so tudi skrb, da bo pionirska najemna stanovanjska zadruga kot pilotni projekt pod drobnogledom, kar bo za vse vpletene predstavljalo določen pritisk, da mora vse uspeti.
Z zakonsko ureditvijo želimo omogočiti stanovanjskim zadrugam kot neprofitnim stanovanjskim organizacijam, da pridobijo določene ugodnosti, saj brez teh ne bodo mogle zagotavljati dostopnih stanovanj. Pri tem je pomemben predvsem dostop do povratnih sredstev z daljšo amortizacijo kredita (npr. do 40-letno), dostop do nepovratnih sredstev za spodbujanje stanovanjskih zadrug, dostop do poroštev/bančnih garancij, dostop do zemljišč namenjenih za stanovanjske zadruge, možnost pridobitve neodplačne stavbne pravice na zemljišču v javni lasti, možnost dolgoročnega najema nepremičnine v javni lasti pod ugodnejšimi pogoji od tržnih.
Za pridobitev podpore za predlagano zakonsko ureditev se bomo v naslednjih mesecih aktivno zavzemali pri vseh političnih strankah, s ciljem čim prejšnjega sprejetja ustrezne zakonske podlage in materializacije pionirske najemne stanovanjske zadruge hitro za tem. Če bomo želeli vzpostaviti zares pestro skupnost in zagotoviti dostopna stanovanja bo potrebno še veliko kreativnosti pri načrtovanju projekta in iskanju virov financiranja. Dela zagotovo ne bo zmanjkalo. Zato vse, ki bi se želeli aktivirati za stanovanjske zadruge, vabimo, da sodelujete in prispevate po svojih zmožnostih. Nekaj možnih načinov:
- Dam pobudo za ustanovitev stanovanjske zadruge v svojem okolju ali se priključim kateri od obstoječih.
- Sodelujem pri zbiranju podpisov podpore za zakonsko ureditev stanovanjskih zadrug (februar, marec).
- Organiziram zagovorniške akcije za stanovanjske zadruge v lokalnem okolju.
- Ponudim pravno, finančno, arhitekturno, oblikovalsko pomoč.
- Sodelujem pri drugih aktivnostih in dogodkih v podporo stanovanjskim zadrugam.
Vabljen_a, da se nam oglasiš, če bi želel_a bolj aktivno vključiti v razvoj stanovanjskih zadrug pri nas.
