Pregled stanovanjskega stanja MOL in priložnosti za stanovanjske zadruge
Cene stanovanj vrtoglavo rastejo, gradijo se predvsem nedostopna stanovanja, najemni trg pa je katastrofalen, so trditve, ki jih zadnje čase najbolj povezujemo s stanovanjskim stanjem v Ljubljani. Na IŠSP – Inštitutu za študije stanovanj in prostora ter IPoP – Inštitutu za politike prostora smo s spletno anketo “Vprašanja za stanovanja” preverili, kakšno je dejansko stanje in pripravili pregled stanovanjskega področja v Mestni občini Ljubljana ter preučili zanimanje in možnosti za razvoj stanovanjskega zadružništva.
V nadaljevanju predstavljamo nekaj zanimivejših poudarkov raziskave. Obenem vas vabimo k natančnejšemu branju celotne analize.
STANJE JE RES SLABO
V Ljubljani je premalo stanovanj:število gospodinjstev je večje od števila stanovanj. Stanovanja so prenaseljena, prostorski standard na prebivalca pa nižji kot v ostalih slovenskih krajih in drugih evropskih mestih. Premajhna stanovanja in neprimernost tlorisov sta povezana z dejstvom, da je skoraj polovica stanovanjskega fonda starejšega od 50 let. Od osamosvojitve Slovenije do leta 2018 je bilo zgrajenega le približno 16 % stanovanjskega fonda. Stanovanja so potrebna obnove in ukrepov za povečanje potresne varnosti.
CENE STANOVANJ SO VISOKE IN ŠE RASTEJO
V Ljubljani so bile lani cene stanovanj več kot 50 % nad slovenskim povprečjem. Med letoma 2015 in 2020 so se povišale za okrog 45 %, medtem ko je povprečna plača zrasla zgolj za 17 %. Geodetska uprava RS za leto 2019 poroča, da je bila povprečna cena novega stanovanja lani v Ljubljani okoli 3.750 €/m2 – samo v letu 2018 je zrasla za 30 %, 2019 pa še za 20 %. Ob takih cenah se je vse več občanov prisiljenih zatekat na najemni trg, kjer je stanje s ponudbo podobno nevzdržno.
BITI NAJEMNIK JE NEVZDRŽNO
Najemna stanovanja uradno predstavljajo približno 10 % vseh stanovanj – navkljub večanju potrebe je najemni trg še vedno zelo majhen. Bivanje v tržnem najemu je negotovo, pogodbe so sklenjene za kratek čas, trg se ne nadzoruje ali regulira in posledično so najemniki povsem odvisni od dobre volje lastnika.
Slabim pogojem navkljub, so najemnine glede na nivo plač zelo visoke (povprečna tržna najemnina znaša okoli 14 €/m2). Drag najemne omogoča ustvarjanja prihrankov za nakup stanovanja, kar pomeni, da se najema v Ljubljani ne bo več moglo ‘tradicionalno’ obravnavati kot začasne postaje na poti do lastništva. Obenem se ob takih pogojih najema ne more dojemati kot dobre in stabilne alternative lastništvu – zato najem postaja nekaj, na kar smo obsojeni, če nimamo nadpovprečnih prihodkov ali zaledja staršev.
Dolgoročno in stabilno najemno razmerje je mogoče zadeti le na loteriji – pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana. Ta ima v lasti približno 40 % ljubljanskega najemnega trga, kar pa je še vedno približno 11-krat premalo glede na konsistentno rastoče število upravičencev do neprofitnega najema.
MLADI NA POGRADIH?
V javnosti se pojavlja predpostavka, da se mladi ne osamosvojijo, ker jim je preveč udobno v ‘hotelu mama’. To ne drži: mladi bi se radi osamosvojili, vendar jim lastna najemniška ali lastniška stanovanja preprosto niso dosegljiva. Rešitev pa se zagotovo ne skriva v tem, da jim namesto domače otroške sobe, ponudimo pograd kot v novi Skupnosti za mlade Gerbičeva. Zato ne preseneča, da je na nedavnem razpisu Stanovanjski sklad RS prejel prijave le za polovico razpoložljivih postelj v novem objektu. Takšne bivalne enote za dve in tri osebe ne omogočajo dostojnega bivanja, niti ne nudijo pogojev, da bi posameznik res zaživel samostojno odraslo življenje.
GRADI SE – A ZA BOGATE
Nedvomno se gradi več kot v preteklih letih, a še vedno mnogo premalo glede na zaostanke v letih po osamosvojitvi Slovenije. V zadnjih letih se kaže, da se pravni subjekti usmerjajo predvsem v luksuzno gradnjo – veča se število petsobnih stanovanj in tudi povprečna velikost dokončanega stanovanja, medtem ko smo za dostopna stanovanja primorani poskrbeti sami (fizične osebe). V letu 2019 so kar 64 % vseh novih stanovanj zgradile fizične osebe, medtem ko je ta odstotek leta 2008 znašal 35 %.
Zaradi nevzdržnega stanja in velikih potreb zadnja leta več gradijo tudi stanovanjski skladi – kar ne po zaslugi države, ki za gradnjo javnih najemnih stanovanj ne namenja proračunskih sredstev. Od leta 2019 je JSS MOL pridobil 244 stanovanj, do konca 2022 načrtuje še 192 enot, do konca 2025 pa še skoraj 700 stanovanj. Stanovanjski sklad Republike Slovenije je trenutno v zaključnih fazah gradnje 498 stanovanj, v naslednjih letih pa načrtuje v Ljubljani izgradnjo še 440 stanovanj. Skupno lahko torej do leta 2025 pričakujemo skoraj 2000 novih javnih najemnih stanovanj, kar predstavlja skoraj 30 % trenutnega števila javnih stanovanj v Ljubljani. Številke so res visoke, vendar bo potrebno glede na rastočo potrebo, tudi v prihodnje vzdrževati tempo gradnje – to pa ne bo možno brez sistemskega vira financiranja, ki ga mora zagotoviti Vlada RS.
STANOVANJSKE ZADRUGE, KMALU ZARES?
Stanovanjske zadruge so se marsikje v svetu razvile iz kriznih razmer, podobnih kot jih občutimo ob vse večjih stanovanjskih stiskah v Ljubljani. Te nas ne pestijo le zaradi nedostopnega lastništva, slabih najemnih razmerij, pač pa tudi zaradi starih, premajhnih in za sodobno življenje neprimernih stanovanjih, ki jih težko zamenjamo. V takšnih pogojih se kažejo stanovanjske zadruge kot dobra rešitev, ki temelji na združevanju posameznikov in njihovih sredstev za zagotovitev kakovostnih stanovanj. Slednja so lahko bistveno bolj dostopna od tržnih, saj se zadruga popolnoma odpove vsakršnim dobičkom. V Ljubljani obstajajo že vsaj tri zadružne pobude. Javni stanovanjski sklad podpira razvoj stanovanjskih zadrug, manjkata pa resna podpora s strani države in sistemska ureditev zadružnega področja. Da bomo v prihodnjih nekaj letih poleg porasta neprofitnih stanovanj lahko videli tudi porast stanovanjskih zadrug, smo pripravili priporočila za različne akterje, ki lahko njihov razvoj spodbudijo.
NAMESTO ZAKLJUČKA
Stanovanjsko stanje v Ljubljani je zaenkrat še mračno. Pa vendar se nekaj premika: o nevzdržnosti stanovanjskega stanja se vse več redno in resno govor in poroča.. Spodbudno je, da je predlog sistemskega vira financiranja za gradnjo javnih najemnih stanovanj postalo geslo že (skoraj) vsakega resnega politika, ko govori o stanovanjski problematiki. Spodbudno je tudi, da je navkljub manku državne podpore občinskemu in republiškemu stanovanjskemu skladu uspelo zagotoviti toliko sredstev, da se bo v naslednjih nekaj letih število javnih najemnih stanovanj v Ljubljani in bližnji okolici povečalo za skoraj tretjino. In zelo spodbudno je, da se zadružne pobude v Ljubljani in drugod po Slovenije vse pogosteje oblikujejo in zavzemajo za izvedbo svojih stanovanjskih projektov, kljub temu, da še ni utečenega modela. Potrebne spremembe stanovanjske politike so povsem jasne – in skrajni čas je, da jih Vlada RS čim prej implementira.
Prilogi:
Pregled stanovanjskega stanja Mestne občine Ljubljana je bil pripravljen v okviru projekta Za stanovanjske zadruge, ki ga podpira Active Citizens Fund Slovenija.
