Če v katerikoli brskalnik vpišemo “stanovanjska zadruga” dobimo največ zadetkov o stanovanjskih zadrugah, ki so upravljalci objektov. Skrbijo predvsem za upravljanje večstanovanjskih in poslovnih zgradb, rezervne sklade… Ko pa pogledamo v tujino in slovensko zgodovino pa vidimo, da stanovanjske zadruge predstavljajo tudi nekaj drugega.
Kaj si torej pod imenom stanovanjska zadruga predstavljamo v Zadrugatorju?
O stanovanjski zadrugi govorimo, ko se posamezniki združijo v zadrugo (pravna oseba sestavljena iz fizičnih oseb) z namenom, da si zagotovijo stanovanje po dostopni ceni, ki je ugodnejša od tržne. Tako zadruga zagotavlja vmesno obliko stanovanj med najemom in lastništvom. Glavne značilnosti so:
- zadruga je lastnik nepremičnine in prevzema zanjo pravno formalno odgovornost,
- zadružniki so tako najemniki kot tudi solastniki zadruge,
- vključeni so v odločanje in uprava zadruge odgovarja njim,
- pogoj za prebivanje v stanovanjski zadrugi je članstvo v njej. Za včlanitev v zadrugo je vanjo potrebno vložiti osnovni delež,
- vsak zadružnik (član zadruge) lahko kandidira za stanovanjske enote, ki jih ponuja zadruga. Ob vselitvi v stanovanjsko enoto zadružnik vplača samoudeležbo, ki znaša od 5 do 10% vrednosti najetega stanovanja,
- najemna pogodba med zadružnikom in zadrugo se sklene za nedoločen čas,
- stanovanjska zadruga sama določi kakšen delež katerega prebivalstva želi, da v njej prebiva (po dohodkih, starosti, statusu…) in k temu stremi pri sprejemanju novih stanovalcev,
- stanovanjska zadruga je zavezana delovati po sedmih zadružnih načelih.
Cilj Zadrugatorja je dolgoročno ponujati dostopna najemna stanovanja. To želimo doseči s pomočjo najemne stanovanjske zadruge:
- premoženje takšne zadruge (nepremičnine…) je nedeljivo, kar pomeni, da člani zadruge, ki so obenem tudi njeni stanovalci, ne morejo olastniniti stanovanjskih enot v katerih živijo. Stanovanja so tako v trajni lasti zadruge,
- zadruga ustvarejnih presežkov ne izplačuje članom, ampak jih mora vlagati v lastno delovanje in dvigovati kvaliteto storitve za svoje uporabnike (not-for-profit princip),
- zadruga stanovalcem za bivanje zaračunava stroškovno najemnino,
- začetna investicija člana ob vselitvi v zadrugo mora biti manjša kot v primeru nakupa lastnega stanovanja. Večino začetnega financiranja mora nase prevzeti zadruga preko drugih virov (razne oblike povratnih sredstev, krediti, pomoč javnih akterjev),
- pravica do stanovanjske enote ni dedna, razen v primerih kot so določeni v stanovanjski zakonodaji in najemni pogodbi.
Vseh teh pet faktorjev zagotavlja, da bo zadruga trajno ponujala dostopna najemna stanovanja zadružnikom po cenah, ki so nižje od tržnih.
Katere so torej največje prednosti bivanja v stanovanjski zadrugi?
- Z združevanjem posameznikov pod okriljem zadruge se veča njihova kupna in pogajalska moč. Tako na posameznika pade manjši delež stroškov in tveganj povezanih z lastništvom stanovanjske enote,
- življenje v stanovanjski zadrugi je cenejše od klasičnega najema zaradi stroškovne najemnine,
- zadružniku kot fizični osebi ni potrebno vzeti kredita, da pride do nepremičnine, saj večino začetnega finančnega bremena prevzame zadruga,
- zadružniki se sami odločajo, koga bodo sprejeli medse kot sostanovalca,
- višja kvaliteta bivanja v medgeneracijski skupnosti (družine in varstvo otrok, starejši in oskrba na domu…),
- najemna pogodba med stanovalcem in zadrugo se sklene za nedoločen čas.
Skupnost v zadrugi?
V Zadrugatorju smo privrženci ideje, da ne potrebuje vsak svojega pralnega stroja in velike dnevne sobe ter da si nekatere prostore in predmete lahko delimo. To želimo doseči tako z načinom organizacije bivanja, kakor tudi s samo arhitekturno zasnovo stavbe. Postopek arhitekturnega načrtovanja, v katerem se upošteva želje bodočih stanovalcev se imenuje participativna arhitektura.
Kaj pa če stanovalec zadruge začasno ostane brez dohodka?
V tujini imajo zadruga pogosto ustvarjen notranji solidarnostni (varnostni) sklad, ki v primeru začasnega izpada dohodkov zadružniku pomaga premostiti to obdobje. Ta mehanizem je pomemben odgovor solidarnosti na prekerne zaposlitve in omogoča, da je izselitev zaradi začasne izgube dohodka čim manj. V kolikor pa se stanovalec izseli, mu je v določenem obdobju vrnjena samoudeleža. Predvsem pa je pomembno, da oseba zaradi reševanja svojega stanovanjskega problema s pomočjo zadruge ni osebno zadolžena. Podoben sistem želimo vpeljati tudi v naši zadrugi.
Kaj pa finance?
S finančnega vidika je za zadrugo največji zalogaj zagotoviti začetno financiranje za gradnjo, saj ta še nima stalnega dohodka. Vire financiranja delimo na 3 dele. Prvi del je samoudeležba bodočih stanovalcev zadruge. Ta v tujini znaša 5 – 10 % začetne investicije. Drugi del predstavljajo privatni viri financiranja (krediti), ki se jih pridobi s strani bank, posameznikov in drugih pravnih oseb (mikrokrediti), drugih zadrug… Tretji del predstavlja financiranje s strani javnih akterjev – občine oz. občinskega stanovanjskega sklada in državnega stanovanjskega sklada. Ti lahko pripomorejo z oddajo gradbene parcele v ugodnejši dolgoročni najem ali z zagotavljanjem ugodnih povratnih sredstev
V Zadrugatorju stremimo k švicarskemu finančnemu modelu, kjer imajo stanovanjske zadruge že stoletno tradicijo: tam začetno investicijo financirajo s pomočjo nizko obrestnih kreditov sklada zadružne mreže, samoudeležbe, zemljišča, ki ga kanton odda v dolgoročni najem in na njem zadrugi podeli stavbno pravico, zadružne banke (ta posoja denar pod boljšimi pogoji kot navadne banke), pokojninskega sklada in crowdfoundinga. Vseeno pa večino sredstev pridobijo s pomočjo hipotekranega posojila.
Komu so stanovanjske zadruge torej namenjene?
Stanovanjska zadruga, kot si jo zamišljamo mi, je v osnovi namenjena ljudem vseh generacij, ki si lahko privoščijo plačevati stroškovno najemnino, obenem pa nimajo finančnih sredstev za nakup lastne nepremičnine po tržni ceni in vzdrževanja le-te. Vsekakor pa članstvo v njih ni omejeno samo na stanovalce, ampak se lahko včlani vsak, ki ga področje in projekt zanimata, čeprav nima osebnega interesa stanovati v zadrugi.
