Dunaj je dober zgled – podprimo stanovanjske zadruge v Mariboru

Pregled stanovanjskega stanja v Mestni občini Maribor in priložnosti za razvoj stanovanjskih zadrug

Župan Aleksander Saša Arsenovič je nedavno v intervjuju za Večer dejal: »Zgled nam je Dunaj, ki že več kot stoletje skrbi za svoj mestni stanovanjski fond.« Dunaj ima res velik javni stanovanjski fond in je znan po vlaganju v stanovanjsko področje ter nizkih neprofitnih in zadružnih najemninah. Kakšno pa je stanje v Mariboru in kaj se načrtuje v prihodnje?

Na IŠSP – Inštitutu za študije stanovanj in prostora in IPoP – Inštitutu za politike prostora smo pripravili pregled stanovanjskega področja v Mestni občini Maribor in preverili kakšne so možnosti za razvoj stanovanjskega zadružništva v občini. V nadaljevanju podajamo le nekaj ugotovitev, več pa si lahko preberete na tej povezavi.

Stanje stanovanjskega fonda

Podatki nakazujejo, da številčno stanovanj v Mariboru ne primanjkuje v taki meri kot v Ljubljani – medtem ko je slovensko povprečje 412 stanovanj na 1000 prebivalcev, jih imaMaribor 471, kar je primerljivo z evropskim povprečjem. Bolj je vprašljivo, v kakšnem stanju je stanovanjski fond in ali njegova struktura odgovarja na potrebe prebivalstva. Približno polovica stanovanj je starih 50 let ali več – največ jih je bilo zgrajenih med leti 1961 in 1990, od devetdesetih dalje pa število novogradenj pada. Iz teh podatkov lahko sklepamo, da Maribor potrebuje programe obnove stanovanjskega fonda, kjer je smiselno, a tudi novogradnje, ki bodo bolje usklajene z demografijo in potrebami občanov. Uporabna površina stanovanj je nekoliko manjša od slovenskega povprečja, uporabna površina na prebivalca pa nekoliko večja. Ta znaša 29,4 m2, vendar če je želja, da bi se primerjala z Dunajskim povprečjem, ki znaša 35 m2 površine na prebivalca, jo bo potrebno še nekoliko povečati.

Približno 70 % stanovanjskega fonda predstavljajo lastniško zasedena stanovanja, najemnih pa je okoli 11 %, kar je približno trikrat manj kot se priporoča za dobro delovanje najemnega trga. Preostalo so stanovanja z drugimi tipi lastništva (kjer prevladujejo uporabniška stanovanja).

Stanovanjski stroški

Cene stanovanj so se v zadnjih letih dvignile in v prvem polletju 2020 dosegle ceno 1.390 EUR na m2. Cene še vedno ostajajo pod slovenskim povprečjem, ki je v istem obdobju znašal 1.920 EUR na m2, kar je približno dvakrat manj kot v Ljubljani. A nepremičninska posrednica Zarja Mavec za portal N1 opozarja, da se to spreminja, saj tudi v Mariboru hitro raste število investicij v stanovanja, cene pa se posledično dvigujejo.

Javna stanovanjska preskrba

V Mariboru je približno 3,9 % vseh stanovanj v lasti Javnega medobčinskega stanovanjskega sklada Maribor (JMSS Maribor). Od leta 2004 do 2018 je sklad v povprečju uspel zagotoviti stanovanja za 15 % prosilcev, ki so do neprofitnih stanovanj upravičeni. Po oceni sklada bi trenutno potrebovali še okoli 300 stanovanj, do leta 2025 pa še dodatnih 300. Glede na konsistentno povečevanje prosilcev za neprofitna stanovanja v zadnjih desetih letih, se to zdi precej konservativna ocena.

Medtem ko je število prosilcev naraščalo, se je javni stanovanjski fond med leti 2005 in 2019 zmanjšal za 18,5 %, pri čemer se kot glavnega krivca navaja prenizke neprofitne najemnine. Najemnine so se letos s spremembo Stanovanjskega zakona – SZ-1E uskladile z inflacijo, beleži pa se tudi povečana aktivnost tako JMSS Maribor kot Republiškega stanovanjskega sklada na območju Maribora. 

Republiški stanovanjski sklad je že začel z gradnjo 400 novih stanovanj, še 430 pa se jih načrtuje v letu 2024. Občina in JMMS Maribor pa naj bi se najbolj posvetila reševanju stanovanjske problematike mladih in mladih družin, ki jih želijo zadržati v mestu, obenem pa vanj privabiti tudi mlade od drugod. Mlade namreč prepoznavajo kot perspektivne za razvoj mesta. Zanje načrtujejo med 60 in 80 stanovanj,  a ne bo šlo za neprofitna ali stroškovna najemna stanovanja, pač pa za stanovanja s tržno najemnino, namenjena “mladim z bolje plačanimi službami, ki pa niso zaposleni za nedoločen čas in zato ne morejo najeti kredita za nakup lastne nepremičnine, želijo pa si bivati v stanovanju višjega standarda in živeti v centru mesta, kjer novih stanovanj zdaj ni”. Pozdravljamo, da občina prepoznava razvojni potencial stanovanjske politike, pa vendar so stanovanja s tržno najemnino precej nenavadna odločitev, saj si bodo ta lahko privoščili le dobro situirani mladi, ki bi verjetno tudi sicer lahko prišli do primernega doma, medtem ko potrebe ranljivejših skupin ostajajo nenaslovljene. 

Stanovanjske zadruge

Stanovanjske zadruge se kažejo kot priložnost za večanje fonda dostopnih stanovanj. Obenem pa lahko v mesto prinesejo dodaten zagon – mednarodne raziskave kažejo, da imajo poleg bolj dostopnih cen še veliko drugih pozitivnih učinkov za lokalno skupnost: pripomorejo h gradnji socialnega kapitala, demokratičnosti v družbi, močnejšim socialnim vezem in medsebojni podpori. V Mariboru že obstaja stanovanjska zadruga StanKoop, ki razvija svoj stanovanjski projekt, a brez sistemskih sprememb in podpore lokalnih javnih akterjev, bo svojo vizijo težko realizirala. 

Maribora in njegove stanovanjske politike tako še ni za primerjati z Dunajem. Je pa prvi korak proti dunajskemu vzoru gotovo obrat trenda, ki se je držal zadnjih 15 let – za spremembo se v naslednjih letih javni stanovanjski fond ne bo zmanjševal, temveč povečeval (sicer v največji meri po zaslugi Stanovanjskega sklada RS). Še en velik korak bližje Dunaju pa bo, če bodo lokalni akterji podprli tudi lokalne zadružne pobude.

Prilogi:

Pregled stanovanjskega stanja v Mestni občini Maribor in priložnosti za razvoj stanovanjskih zadrug

Analiza VPRAŠANJA ZA STANOVANJA Tegobe in želje iskalcev stanovanj ter priložnosti za stanovanjsko zadružništvo

Pregled stanovanjskega področja Mestne občine Maribor je bil pripravljen v okviru projekta Za stanovanjske zadruge, ki ga podpira Active Citizens Fund Slovenija.